Qu’est-ce qu’il faut savoir sur le permis de construire en France ?

Que ce soit pour la réalisation d’un bâtiment neuf ou le cas de certaines rénovations, la disposition d’un permis de construire est nécessaire. Pour que la construction d’une maison soit conforme aux règles d’urbanisme, il est nécessaire de constituer ce dossier administratif. Mais, qu’est-ce que le permis de construire ? Est-il obligatoire ? Comment constituer un permis de construire ? Tout cela sera détaillé dans cet article en vous fournissant les informations essentielles sur ce qui concerne le permis de construire.

Qu’est-ce qu’un permis de construire ?

Le permis de construire ou aussi appelé permis de construction est un document administratif délivré par le service de l’urbanisme. Il s’agit d’une demande d’autorisation pour une construction qui entre dans la même catégorie que les autorisations d’urbanisme telles que la déclaration préalable de travaux. Ainsi, le service d’urbanisme de votre commune pourra suivre votre projet de construction en vérifiant s’il respecte les règles en vigueur des codes de l’urbanisme. Le permis de construire est couramment imposé pour les constructions de moyenne et grande envergure. Contrairement au formulaire cerfa et à une simple notice, ce type de permis consiste en un dossier assez complexe.

En règle générale, les propriétaires de terrains isolées ou de parcelles dans un lotissement sont ceux qui sont autorisés à construire. Dans la minorité des cas, les titulaires de droits de propriété démembrés peuvent également bénéficier de cette autorisation.

Le permis de construire est-il obligatoire ou facultatif ?

L’importance du permis de construire dépend principalement de nombreux critères tels que la partie à modifier (pour une rénovation ou extension) sur la maison ou les mètres carrés concernés. Vous êtes obligé à constituer un permis de construire lorsque le projet de construction concerne la modification de l’aspect extérieur du bâtiment concerné. Celui-ci est également obligatoire lorsque la surface de plancher ou l’emprise au sol est dépassée d’un certain mètre carré. 

Ainsi, le recours à un permis de construire est inévitable s’il s’agit de :

• D’une nouvelle construction (une maison neuve)
• D’un agrandissement, d’une surélévation ou d’une extension du bâtiment (une rénovation)

La surface de plancher nécessitant un permis de construire

Dans le cas d’un aménagement extérieur, la structure à construire peut être un garage, un abri de jardin, un atelier, etc., de plus de 20 m². Pour une extension, un agrandissement ou une surélévation, ce dossier est valable pour une surface de plancher supérieure à 40 m². Si votre terrain est situé en dehors de la zone urbaine du Plan Local d’Urbanisme, la surface de 20 m² sera prise en compte dans le règlement. S’il s’agit d’une piscine, le permis de construire est utile si le bassin est égal ou supérieur à 100 m². En revanche, une surface inférieure à 5 m² ne nécessitera pas de permis de construire.

L’alternative du permis de construire en dessous de la surface de plancher

En dessous de 20 m² (pour les abirs et annexes) et de 40 m² pour les extensions (qui peuvent être réduites à 20 m² hors agglomération), une déclaration préalable de travaux sera suffisante. Ce document a les mêmes fonctions qu’un permis de construire, utile uniquement pour les petits projets.

Toutefois, pour connaître les détails du plan local d’urbanisme ou du plan d’occupation des sols, il est conseillé de consulter directement le service d’urbanisme de la commune. En effet, celui-ci peut varier d’une commune à l’autre.

Le recours à un architecte

Le recours à un architecte est souvent évoqué lorsqu’il s’agit de construction et du permis qui l’accompagne. Or, le recours à un architecte n’est obligatoire que lorsque la surface de plancher dépasse 150 m². Ainsi, le calcul de la surface à construire nécessite un calcul très détaillé avant de constituer tout dossier.

Que dit la loi sur la construction sans permis de construire ?

Construire sans permis n’est pas sans risque. Vous aurez recours à un procès-verbal au cas où un officier de police ou un agent de l’État vous surprendrait en pleins travaux de construction. En effet, une construction sans permis est considérée comme une infraction au code de l’urbanisme. L’arrêt des travaux sera imminent et démolir l’ensemble de votre construction sera décidée par le tribunal de grande instance. Selon l’article I.480-14 du code de l’urbanisme, ce tribunal pourra également imposer une mise en conformité de toute construction non réglementaire. Même 10 ans après les travaux, l’infraction sera toujours constatée aux yeux de la loi qui risque une amende entre 2000 € et 6 000 € selon les m2. L’article l.480-4 du code de l’urbanisme détaille ce cas de figure. Afin d’éviter ces sanctions, déclarer vos travaux est la seule solution à entreprendre.

 De plus, pour vos travaux en cours, il est tout à fait possible de les régulariser après travaux. Il suffit d’indiquer dans le formulaire cerfa qu’il s’agit d’une régularisation et le reste, car les dossiers à fournir sont les mêmes.

Quels sont les dossiers à fournir pour une demande de permis de construire ?

Il est évident de s’appuyer sur le Plan Local d’Urbanisme de votre commune afin de localiser votre terrain à bâtir, de suivre toutes les conditions et normes avant de remplir le formulaire de demande de permis de construction. 

Vous devez d’abord vérifier si vous faites partie d’un secteur protégé, si la zone est proche d’un bâtiment historique ou si vous êtes dans un quartier dominé par les Architectes des bâtiments de France (ABF). 

Pour savoir comment vous comptez construire, la demande se fera à la mairie.

Il existe deux types de formulaires pour démarrer votre projet : 

•  Cefa n°13406*06 qui ne concerne que les maisons individuelles et/ou le surplus ou non de destructions, prescrit dans le formulaire de la page 12 ;
• Cefa n°13409*06 qui comprend tout le reste des travaux de construction ou non, les démolitions numérotées dans le formulaire de la page 17.

Voici toutes les listes de base, dont  9 pièces obligatoires qui  vous sont d’une grande importance :

• Un plan de situation de votre parcelle : L’identification des principes d’urbanisme sont maintenant appropriés pour localiser et mieux positionner votre terrain dans la commune concernée. Il serait beaucoup plus facile de le localiser par une carte routière ou une carte IGN. Vous pouvez consulter le plan cadastral si votre terrain est situé dans un village. Vous devrez définir l’emplacement du terrain, ainsi que l’orientation qui vous indiquera les points cardinaux. Dans ce cas, il sera également nécessaire d’afficher un plan à l’échelle 1/20000 ou 1/25000. Tout ceci est un projet en zone rurale.
  
• Un plan de masse des constructions : Ce plan vous permet de décrire votre projet et aussi votre terrain. Il est souvent recommandé de le faire dans son état initial pour faciliter la tâche. Ainsi, tous les moindres détails tels que les hauteurs des bâtiments, les aménagements paysagers et les réseaux d’eaux pluviales seront visibles.
• Un plan en coupe du terrain et de la construction : qui montre la conception de la parcelle à construire. Le tracé du projet sera montré par rapport à l’état du terrain, avant et après la construction. En somme, les avantages et les inconvénients des différents schémas n’auront plus de secrets pour vous.
•   Une présentation de votre projet et une note descriptive du terrain : Cette analyse permettra d’appuyer la configuration du terrain, sur le volume et les matériaux ; sans oublier la couleur de votre construction.
• Un plan de la façade et des toitures : vous devrez faire deux plans différents si votre projet rénove l’extérieur de bâtiments existants. En principe, il s’agit d’un plan des toitures ainsi que des façades dans leur état initial et dans leur état souhaité.
•  Un document graphique 3D : la possibilité d’une modélisation 3 D vous permet d’avoir une vision globale de votre projet.
•  Une photo du territoire environnant : prendre la photo de l’aspect du terrain dans son environnement avant toutes réalisations, sera reconditionné pour avoir une bonne résolution.
•  Une photo permettant de situer le relief dans le paysage lointain : les distances limitées seront avérées. Les terrains voisins ne seront pas atteints.
• Une attestation de conformité à la réglementation thermique 2012 : cette attestation est exigée pour toutes les nouvelles constructions. Elle concerne les surfaces de plus de 50 m² sur une construction existante.

Quelles sont les procédures et les étapes à suivre pour obtenir un permis de construire ?

De nombreuses personnes ne connaissent pas les démarches et procédures à suivre pour obtenir un permis de construire, surtout s’il s’agit de leur première construction. Rassurez-vous, il n’y a rien de complexe. En revanche, certaines questions reviennent souvent et méritent d’être clarifiées.

Où faut-il déposer le dossier ?

Une fois que vous avez réuni toutes les pièces nécessaires au dossier, il vous suffit de le déposer au service de l’urbanisme de votre mairie. Vous pouvez déposer votre dossier soit par contact direct, soit par courrier à m’aide d’une lettre recommandée en pièce jointe. Toutefois, n’oubliez pas qu’il vous faut au moins 4 exemplaires du dossier papier. Un accusé de réception vous sera ensuite délivré après réception par la mairie d’un numéro d’enregistrement.

Qui prend en charge de délivrer les permis de construire ?

Votre dossier sera pris en charge par un instructeur compétent. Il examinera la faisabilité de votre projet et l’articulera avec la réglementation de votre commune. Dans tous les cas, tout devra être vérifié par le maire qui sera maître de la décision.

Combien de temps dure la validation d’un permis de construire ?

Deux critères sont directement liés au délai d’instruction. Celui-ci varie en fonction du projet, mais aussi de sa localisation. En général, l’instruction peut durer 2 mois ou 3 mois. Vous pourrez voir un avis détaillant les caractéristiques de votre projet dans les 15 jours suivant le dépôt du dossier. Votre commune peut vous demander un accord tacite en fonction de votre projet. Cela arrive assez souvent lorsque votre commune ne vous donne pas de nouvelles après le délai d’instruction convenu. Si cela semble être une autre raison, n’hésitez pas à demander une confirmation avant de commencer les travaux, sous peine d’être sanctionné.

Quelle est la durée de validité d’un permis de construire ?

En règle générale, un permis de construire est valable trois ans. Si le permis expire et qu’aucune exécution des travaux n’a été effectué pendant les trois ans ou qu’il y a eu une interruption d’un an, le permis n’est pas valable. En revanche, un renouvellement de deux fois un an peut être effectué. Ainsi, un permis de construire peut durer au maximum 5 ans.

Est-il possible de modifier un permis en cours d’instruction ?

La modification d’un permis de construire dépend indéniablement de son champ d’application. Par rapport à votre projet, s’il s’agit de : 

• de légère modification de la surface de plancher ou de l’emprise au sol ; ; 
• de modifications mineures de l’aspect extérieur de votre projet ;
• du changement de destination d’une partie de la maison ; alors, une modification peut être apportée.

En revanche, s’il s’agit d’une rectification de grande ampleur, vous devrez reprendre le dossier depuis le début et fournir un nouveau dossier à déposer. Vous devrez compléter un dossier comprenant le formulaire cerfa n1341*05 ainsi que les pièces qui le composent.

 En cas de refus du permis de construire, que faire ?

Il est bon à savoir qu’un permis de construire peut être refusé par la mairie pour différentes raisons. Il peut s’agir de la non-conformité du projet aux règles d’urbanisme. Mais des documents manquants ou moins détaillés peuvent aussi en être la cause. Néanmoins, la mairie vous demandera tous les documents qui peuvent compléter le dossier. Dans ce cas, vous devrez fournir toutes les pièces manquantes.

Après la réception de ces pièces, la période d’instruction sera renouvelée, ce qui retardera la date de validation de votre autorisation. Si toutes ces démarches n’ont pas abouti, vous êtes libre de choisir entre un recours gracieux et un recours contentieux. Mais avant de contester, assurez-vous que votre projet répond à toutes les règles d’urbanisme, que ce soit sur le papier ou sur le terrain.

La demande de recours gracieux doit être adressée directement à votre maire ou à son supérieur hiérarchique (souvent le préfet). Cette demande doit être accompagnée des pièces justificatives de votre situation. Dans le cas d’un recours gracieux, l’objectif est de trouver un terrain d’entente entre les deux parties.

En revanche, un recours contentieux sera la dernière option si vous devez faire appel à un tribunal administratif pour régler le refus. Tout se réglera devant le juge, mais l’invocation de l’illégalité du rejet devra être faite deux mois à l’avance. Pour vous aider dans vos démarches, faites donc appel à un avocat pour prouver l’incompétence de votre administration locale et pour être votre guide dans toutes les démarches.

Afin de vous faciliter la tâche, il est possible de confier votre projet à des professionnels et notamment à ceux qui travaillent dans le cadre d’un CCMI ou Contrat de Construction de Maison Individuelle. Le permis de construire, le plan de la maison et même les travaux de construction seront inclus dans leurs prestations.

Combien coûte un permis de construire ?

En règle général, un permis de construire est gratuit en France, il suffit de suivre les procédures et de fournir les documents nécessaires à son élaboration. Comme la réalisation d’un dossier de permis de construire nécessite une compétence et des modalités spécifiques, il est plus pratique de faire appel à des professionnels afin de faciliter la démarche requise. Il existe de nombreux prestataires proposant leurs services dans ce domaine et le prix varie selon eux.

Par contre, si le recours à un architecte est indispensable, celui-ci recevra un pourcentage du coût des travaux en fonction du projet et de l’architecte en question.

Quant aux taxes à payer pour un permis de construire, elles ont augmenté de 8% selon les régions en cette année 2023. Ainsi, les montants actuels sont de 886 € par mètre carré pour une localisation hors Île-de-France et de 1004 € dans la localité d’Île-de-France.

Faisant partie des documents administratifs les plus indispensables avant l’ouverture d’un chantier, le permis de construire vous permet de réaliser vos travaux en toute conformité. Cependant, la constitution du dossier nécessite de nombreuses démarches et conditions selon la taille et le type de projet. Bien qu’il soit gratuit, le recours à des professionnels pour la constitution d’un dossier est assez courant de nos jours. De plus, les taxes liées au permis de construire devront être incluses dans vos dépenses. Ainsi, un bon calcul sur le projet de construction vous permettra de déduire si ce dossier est obligatoire ou facultatif.